- El aumento del valor máximo de las viviendas elegibles a 6.000 UF y la extensión del beneficio hasta 2028 amplían significativamente el universo de propiedades al que pueden acceder los compradores en Chile, abriendo nuevas alternativas en comunas como Ñuñoa, Providencia, La Reina, Macul y Las Condes. Sin embargo, para el experto inmobiliario Rodrigo Barrientos, experto en inversión inmobiliaria, CEO y fundador de Gen Proactivo, el menor dividendo no basta para justificar una compra: “La gente confunde acceso con conveniencia”, explica.
El nuevo escenario hipotecario abre una ventana que podría ser especialmente atractiva para quienes buscan acceder a su primera vivienda. Con la ampliación del subsidio a la tasa y de las garantías estatales, el valor máximo de las propiedades que pueden acogerse al beneficio sube desde 4.000 a 6.000 UF, mientras que también se amplía el número de cupos y el plazo de vigencia hasta 2028.
La medida busca facilitar el acceso al financiamiento mediante una menor tasa de interés y, por esa vía, reducir el dividendo mensual. El beneficio se complementa con una garantía estatal que puede facilitar el acceso al crédito y permitir un pie menor, siempre sujeto a la evaluación de cada institución financiera.
Pero el nuevo escenario también abre una pregunta menos evidente: ¿que una persona pueda acceder a un crédito más barato significa necesariamente que le conviene comprar?
Para Rodrigo Barrientos, experto inmobiliario, CEO y fundador de Gen Proactivo esa diferencia es fundamental. “La gente confunde acceso con conveniencia. Que ahora te presten dinero no significa que este sea tu negocio”, advierte.
Una tasa más baja puede cambiar completamente los números
Una de las principales ventajas del subsidio está en el impacto que puede tener sobre el costo del financiamiento. Según Barrientos, el mercado hipotecario actualmente se mueve en un rango amplio, con un promedio cercano al 4,8% anual, mientras que el subsidio puede llevar una tasa de aproximadamente 4% a 3%.
El efecto puede ser relevante en operaciones de largo plazo. “Una propiedad de 5.000 UF con 90% de financiamiento a 25 años. A 4% pagas del orden de 23,5 UF mensuales. A 3%, alrededor de 21,2 UF. Son unas 2,3 UF menos por mes, pero sobre la vida del crédito son cerca de 700 UF de menos costo total”, explica el profesional.
Pero para el experto, el impacto más importante no está solamente en el ahorro mensual. “Y la renta requerida para esa propiedad baja. Ahí es donde está el cambio real: no es que la propiedad esté más barata, es que entra gente que hace un año no calificaba”, señala.
La ampliación del límite hasta 6.000 UF también modifica considerablemente el universo de propiedades disponibles. De acuerdo con los antecedentes entregados para esta medida, el nuevo techo permitiría abarcar una proporción mucho mayor de la oferta de viviendas nuevas, mientras que se incorporan 30.000 nuevos cupos, llegando a un total de 80.000, con una ventana que se extiende hasta el 31 de mayo de 2028.
El subsidio no convierte una mala compra en una buena inversión
Bajo esta premisa, el experto plantea que uno de los principales riesgos del nuevo escenario es que las personas terminen tomando decisiones financieras basadas exclusivamente en el atractivo de una tasa más baja.
“El subsidio baja tu dividendo. No mejora la propiedad. No cambia la ubicación, no cambia la demanda de arriendo del barrio, no cambia la calidad del edificio ni la plusvalía de la zona. Estás optimizando el costo del crédito, que es una sola de las variables”, sostiene.
“Si compras un activo malo con un crédito barato, tienes un activo malo”, agrega Rodrigo Barrientos. Por eso, antes de mirar solamente el dividendo, el experto recomienda analizar tres elementos: el pie, el plazo del crédito y el diferencial entre dividendo y arriendo cuando se trata de una propiedad destinada a inversión.
¿Más pie siempre es mejor?
Uno de los conceptos que el experto cuestiona es la idea de que poner un pie más alto sea automáticamente una decisión más segura.
“Acá hay un mito que cuesta caro: ‘más pie es más seguro’. El pie que pones de más es plata que sale de tu capacidad de comprar la siguiente y/o cuidar tu liquidez”, plantea.
En este punto, la existencia de una garantía estatal que permite acceder con un pie de 10% cambia el análisis. “Poner 30% por reflejo, sin haber hecho la matemática, no es prudencia: es costo de oportunidad”, afirma.
El objetivo, explica, no debería ser minimizar el crédito a cualquier costo, sino estructurarlo de acuerdo con la estrategia financiera del comprador.
Oportunidades en otras comunas
La ampliación del tope a 6.000 UF también puede modificar el tipo de propiedad y las zonas que entran en el radar de quienes buscan comprar para invertir.
Barrientos pone como ejemplo a Ñuñoa, donde, según sus estimaciones, un departamento de dos dormitorios se mueve aproximadamente entre 3.500 y 5.500 UF, mientras que los de tres dormitorios se ubican entre 5.500 y 8.500 UF.
“Con el nuevo tope te pone la mayoría del stock de dos dormitorios y buena parte del de tres dentro del beneficio. Ese es un salto de calidad de activo, no de metros cuadrados”, explica.
Entre las comunas que recomienda observar también menciona Providencia, especialmente los ejes Manuel Montt y Los Leones; La Reina, en su borde con Ñuñoa; Macul, particularmente en los sectores próximos a Ñuñoa; y Las Condes, en el eje Apoquindo.
Sobre Ñuñoa, el profesional destaca que combina conectividad, servicios y demanda: “Tiene el eje Irarrázaval con metro, tiene Plaza Ñuñoa, tiene el Estadio Nacional generando eventos, tiene universidades, y tiene el borde norte pegado a Providencia que se transa bastante más barato que Providencia”.
El experto estima que la renta tradicional en la comuna se mueve en torno a un 4% a 6% bruto anual, aunque advierte que ese porcentaje debe ser interpretado con cautela.
“4% a 6% bruto no es un retorno espectacular. Si compras al contado, es un negocio mediocre. El retorno aparece cuando entras apalancado, porque el 4% no lo estás ganando sobre tu plata: lo estás ganando sobre el activo completo, que es varias veces tu plata. Ese es todo el juego”, explica.
El crédito más barato no es suficiente: hay que calcular el negocio completo
Para Barrientos, el análisis de una propiedad de inversión debe considerar que existen distintas fuentes de retorno y que el dividendo representa solamente una parte de la ecuación.
“Una propiedad genera retorno por cuatro fuentes: plusvalía, amortización, flujo y beneficios tributarios. Un dividendo más bajo mueve una sola de esas cuatro. Si tomas la decisión mirando solo esa, estás mirando la punta del iceberg”, sostiene.
Por eso, recomienda calcular desde el primer día el diferencial entre el arriendo esperado y el dividendo.
“Si es negativa, no es un fracaso: es tu aporte de capital, y tiene que estar presupuestado, no descubierto en el mes 4”, plantea.
En este punto, también cuestiona la idea de que necesariamente sea mejor contratar un crédito al menor plazo posible.
“La gente quiere salir rápido de la deuda. Yo te digo lo contrario: endéudate a la mayor cantidad de años posible. Esto para el inversionista es oro, ya que permite cubrir mejor el dividendo con los ingresos de los arriendos”, afirma.
¿Y qué pasa con el dinero que hoy está ahorrado?
El nuevo escenario hipotecario coincide además con un momento en que una parte de los hogares mantiene importantes niveles de ahorro y cautela a la hora de invertir.
Para Barrientos, el problema no necesariamente está en la falta de alternativas, sino en la ausencia de una estrategia.
“La mejor tasa de depósito a plazo a 30 días en agosto está alrededor de 0,40% mensual, unos 4,9% anual. La inflación a doce meses cerró en 3,5% en julio. Descontando inflación te queda cerca de 1,3% real, y después del impuesto sobre el interés real, prácticamente nada”, señala.
A su juicio, lo que falta no es necesariamente una tasa más atractiva, sino capacidad para tomar decisiones de inversión.
“Lo que veo todos los días es gente con 40, 60, 100 millones en el banco que no tiene un problema de ahorro: tiene un problema de decisión. No sabe cuántos créditos puede tomar, no sabe qué comprar, no sabe en qué orden ir a los bancos, y ante la duda deja la plata quieta y le llama prudencia”, comenta Rodrigo.
Para el experto, esa cautela puede terminar teniendo un costo importante. “El miedo es el impuesto más caro que paga un inversionista chileno, y se paga en años, no en pesos”, sostiene.
El subsidio como palanca, no como motivo para comprar
La principal recomendación de Barrientos frente a la ampliación del beneficio es, finalmente, no comenzar la búsqueda de una propiedad desde el subsidio, sino desde el objetivo financiero.
“Va a haber mucha gente que va a comprar porque hay subsidio. Eso es dejar que el beneficio elija tu propiedad”, advierte.
La estrategia, plantea, debería ser exactamente la contraria: “Define primero a dónde quieres llegar y en cuánto tiempo, mide tu capacidad real de financiamiento, elige el activo por su demanda de arriendo y su plusvalía, y recién ahí usa el subsidio como lo que es. Una palanca. No un motivo”.
En otras palabras, el nuevo beneficio puede representar una oportunidad relevante para quienes tienen capacidad de acceder a un crédito, pero la tasa por sí sola no debería determinar la compra.
“Menos del 10% de los chilenos califica hoy a un crédito hipotecario. Si tú estás en ese grupo, no eres el promedio. Eres un privilegiado con una ventana que la ley cierra el 31 de mayo de 2028”, concluye Barrientos.
